2011年樓市三大懸疑 2011年01月05日 07:22上海證券報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條
 



2011年樓市三大懸疑 （圖片來(lái)源：上海證券報(bào) 郭晨凱 制圖）


樓市三大懸疑 （圖片來(lái)源：上海證券報(bào)）
站在已經(jīng)到來(lái)的2011年初，我們有期待，也有困惑。2011年，保障房的建設(shè)能否如各地政府計(jì)劃承諾的那樣一一落實(shí)？傳言已久的房產(chǎn)稅能否在部分城市開(kāi)始試點(diǎn)？一路高歌猛漲的房?jī)r(jià)能否得到平抑甚至下跌？2010年留給我們的幾大懸疑能否在2011年找到答案？
⊙記者 朱楠 ○編輯 王曉華
保障房
1.4萬(wàn)億資金從何而來(lái)
“……房?jī)r(jià)來(lái)講有政府應(yīng)該管理的部分，有市場(chǎng)應(yīng)該管理的部分，總理應(yīng)該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問(wèn)題�！薄霸谖业娜纹趦�(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，我還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，決不會(huì)退縮。”國(guó)務(wù)院總理溫家寶去年12月26日在中央人民廣播電臺(tái)通過(guò)電波向廣大群眾承諾。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于2011年的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有更多著墨，只是提出加快住房保障體系的建設(shè)。保障性住房，不僅作為2010年樓市調(diào)控中的一項(xiàng)長(zhǎng)久之計(jì)，成為當(dāng)年中國(guó)樓市出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞，更是被提升至一個(gè)前所未有的高度，成為未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重頭戲。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在去年12月初向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套。
隨后，各地保障房建設(shè)計(jì)劃紛紛出爐。2011年北京計(jì)劃建設(shè)及收購(gòu)各類(lèi)政策性住房20萬(wàn)套，計(jì)劃未來(lái)五年建設(shè)100萬(wàn)套保障房；2011年上海也將新開(kāi)工建設(shè)和籌措1500萬(wàn)平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設(shè)計(jì)劃為9.1576萬(wàn)套，這其中不含新增廉租住房租賃補(bǔ)貼的2000戶(hù)和農(nóng)村危房改造；2011年天津市將建各類(lèi)保障性住房1200萬(wàn)平方米、19萬(wàn)套……
有人估算過(guò)，2011年如果要建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，所需投入的資金量高達(dá)1.4萬(wàn)億元，中央財(cái)政的支持并不能完全解決資金問(wèn)題，大頭仍要由地方政府自己買(mǎi)單。1.4萬(wàn)億元差不多相當(dāng)于地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場(chǎng)價(jià)格維持在2009年和2010年的高位。
巨額建設(shè)資金從何而來(lái)？從開(kāi)工到建成上市到底要多久？2011年，保障房給我們的懸疑仍然很多。
值得關(guān)注的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量”的“動(dòng)員令”，這將有助于解決保障房建設(shè)存在的資金等難題。
記者了解到，有關(guān)部門(mén)將繼續(xù)鼓勵(lì)各地探索建立保障性住房建設(shè)融資平臺(tái)，盡快建立起由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。例如，中信信托等信托公司設(shè)立的若干保障房建設(shè)信托計(jì)劃，標(biāo)志著信托資金介入保障房建設(shè)已進(jìn)入實(shí)踐階段。信托資金以其快速靈活的特點(diǎn)和集合社會(huì)分散資金的方式，介入保障房建設(shè)，將有助于實(shí)現(xiàn)地方政府、居民、開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的多方共贏，為保障房建設(shè)提供一種有復(fù)制價(jià)值的新模式。
而在上海，記者發(fā)現(xiàn)，保障房的建設(shè)將更多融入商品住宅開(kāi)發(fā)。在去年出讓的36幅純住宅用地中，就有8幅綁定了建設(shè)配套商品房的條件。在住宅地塊中明確保障性住房比例，是有效增加保障住房的手段。政府明確宣布要加大保障性住房的供應(yīng)，住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)保障房建設(shè)是否能從計(jì)劃任務(wù)最終建成落實(shí)投入市場(chǎng)，持擔(dān)心和懷疑的態(tài)度。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍就認(rèn)為，保障住房的土地靠平調(diào)、靠劃撥、靠非財(cái)政的國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移支付購(gòu)置、靠對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的契約強(qiáng)求，只有行政基礎(chǔ)，沒(méi)有市場(chǎng)條件，恐怕難以持續(xù)。保障住房的投入資金沒(méi)有財(cái)政支出，沒(méi)有土地轉(zhuǎn)讓金凈收益的10%轉(zhuǎn)移，只有行政命令下的銀行貸款和公積金管理增值部分的占用，只有對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)令攤派，也使保障住房的資金投入無(wú)法建立在穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上。
而作為普通百姓來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的一是自己是否能被納入到保障房體系中，二是在保障房體系逐漸建立起來(lái)后，房?jī)r(jià)是否能得到明顯的平抑甚至下降。而這一切，都期待2011年能為我們逐一解答。
房?jī)r(jià)
持續(xù)調(diào)控能否遏制上漲趨勢(shì)
雖然一年之內(nèi)調(diào)控措施不斷，上海房?jī)r(jià)依然高歌猛進(jìn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)，達(dá)到21507元/平方米，同比大漲33%；從去年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手房全年成交平均價(jià)格也同比大漲28%，達(dá)到16400元/平方米。
佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)，達(dá)到21699元/平方米，同比大漲34%；從去年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手房全年成交平均價(jià)格也同比大漲28%，達(dá)到16400元/平方米。
佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上海全年新建商品住宅成交量約972萬(wàn)平方米，較2009年爆發(fā)性增長(zhǎng)的1764萬(wàn)平方米的全年成交量同比大減了45%；一輪接一輪的調(diào)控效力主要體現(xiàn)在成交量的萎縮上，但對(duì)于平抑房?jī)r(jià)收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均價(jià)，2010年上海新建商品住宅均價(jià)大漲3成，已達(dá)到21699元/平方米。
分析全年成交情況可以看到，去年上海房?jī)r(jià)的大幅攀升與全年調(diào)控氛圍下高端住宅持續(xù)逆市熱銷(xiāo)不無(wú)關(guān)系。雖然上海市相關(guān)政府部門(mén)已明確均價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目預(yù)售許可證審批權(quán)已上移至市級(jí)房管部門(mén)，且高價(jià)房入市須“排隊(duì)候?qū)彙�、陸續(xù)上市，但在通貨膨脹預(yù)期、貨幣流動(dòng)性泛濫等多重因素的影響下，這一系列措施并沒(méi)有影響到高端住宅的銷(xiāo)售，一旦有高端住宅入市，大多能引起熱銷(xiāo)，并迅速拉升全市均價(jià)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，去年11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。央行去年12月15日公布的一則調(diào)查報(bào)告顯示，全國(guó)50個(gè)城市75.5%儲(chǔ)戶(hù)認(rèn)為“房?jī)r(jià)過(guò)高，難以接受”，但與此同時(shí)，“房地產(chǎn)投資”又被受訪者列為投資首選。
這似乎始終是個(gè)悖論。在這種悖論中，2011年房?jī)r(jià)能下降嗎？ 最新數(shù)據(jù)顯示，去年1至11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積14.51億平方米，增長(zhǎng)48.7%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.61億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，新開(kāi)工面積暴增，意味著去年四季度至今年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模將有較大幅度增加；而土地購(gòu)置面積的大增，則意味著今年下半年直至明年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴(kuò)大。供應(yīng)增加，而需求卻因調(diào)控明顯萎縮，這也就意味著，未來(lái)兩個(gè)季度，甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。
他預(yù)計(jì)，在強(qiáng)大的調(diào)控壓力、市場(chǎng)供大于求、企業(yè)漸趨差錢(qián)等三大因素影響下，在未來(lái)不到半年的時(shí)間內(nèi)，70個(gè)大中城市、尤其是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。盡管去年11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但本輪調(diào)控政策中最重要的“限購(gòu)”和“限貸”政策，具有一定的“后發(fā)效應(yīng)”。因此，今年二季度之前，市場(chǎng)會(huì)保持降溫態(tài)勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一卻認(rèn)為，在目前通脹持續(xù)和股市低迷的環(huán)境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產(chǎn)。另外，2010年土地、勞動(dòng)力、建筑材料等價(jià)格都漲幅較大，這也從成本上對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推動(dòng)作用。
朱中一認(rèn)為，目前東部地區(qū)許多城市采取了限購(gòu)政策，這對(duì)高房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，但是在這種格局下，資金會(huì)被迫大量轉(zhuǎn)向中西部二、三線(xiàn)城市，進(jìn)而推高中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)水平；而且從東部地區(qū)來(lái)看，這些城市恰恰是中國(guó)土地供應(yīng)最緊張而市場(chǎng)需求最大的地區(qū)，因此這些地區(qū)房?jī)r(jià)很難下降。
在多方力量的博弈下，過(guò)早地評(píng)論2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)似乎都是大膽行為�？v然有再多理論依據(jù)支撐，對(duì)于復(fù)雜多變的中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，也許什么都不算奇跡。
房產(chǎn)稅
何時(shí)推出仍是謎
2010年末的最后一周，北京和上海分別上演了一輪車(chē)市和樓市的最后瘋狂。北京一個(gè)4S店可以在短短的時(shí)間里賣(mài)出2000輛奧迪，相當(dāng)于該店平時(shí)全年的銷(xiāo)售量；而上海2010年最后一周商品住宅銷(xiāo)售量的幾乎天天突破1000套，搶購(gòu)潮重現(xiàn)。為什么？因?yàn)楸本┙窈筚I(mǎi)車(chē)即將從有錢(qián)就能買(mǎi)，變?yōu)榭偭靠刂葡碌膿u號(hào)買(mǎi)車(chē)；而上海即將要征收房產(chǎn)稅的傳言在年末最后一周再度盛傳，且據(jù)傳房產(chǎn)稅只針對(duì)新購(gòu)置房征收，既往不咎。
房產(chǎn)稅，是2010年樓市最熱詞匯之一。從2010年年初開(kāi)始，關(guān)于房產(chǎn)稅即將在個(gè)別城市試點(diǎn)征收的傳言就不絕于耳，且每隔一段時(shí)間就要被媒體拿出來(lái)爆炒一頓，從哪些城市將被列入試點(diǎn)到征稅對(duì)象如何界定，從稅率多少到何時(shí)開(kāi)始試點(diǎn)，相關(guān)政府部門(mén)官員關(guān)于房產(chǎn)稅任何模棱兩可的只言片語(yǔ)，就能被視為某種信號(hào)而被媒體熱議。房產(chǎn)稅，這個(gè)史上最難以捉摸的“狼”，到底何時(shí)才來(lái)？
從目前來(lái)看，上海和重慶兩個(gè)直轄市是最有可能作為首批試點(diǎn)的城市。據(jù)記者了解，滬渝兩地是目前僅有的兩個(gè)地方政府明確表示“將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”的城市。但不同的是，上海更傾向于對(duì)新購(gòu)置房產(chǎn)征稅，而重慶則按照 “低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的差別化調(diào)控目標(biāo)，可能針對(duì)高檔房征稅。
揣測(cè)了一年之后，房產(chǎn)稅何時(shí)推出仍是個(gè)謎。只是，在歷經(jīng)了一年調(diào)控，各地樓市又在年底呈現(xiàn)翹尾之時(shí)，房產(chǎn)稅作為調(diào)控樓市的一記“重拳”，其傳聞再度甚囂塵上。房產(chǎn)稅到底何時(shí)推出？財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，2011年部分城市推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性很大。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，上海房產(chǎn)稅很可能在今年年初到全國(guó)“兩會(huì)”期間推出。推出具體時(shí)機(jī)要看全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)。
而房產(chǎn)稅一旦試點(diǎn)，對(duì)樓市房?jī)r(jià)的影響到底有多大？住建部政策研究中心副主任王玨林稱(chēng)，不是房產(chǎn)稅出臺(tái)就可以解決樓市的問(wèn)題。“大家把房產(chǎn)稅作用看得過(guò)高，樓市的問(wèn)題絕不是稅的問(wèn)題，也不是市場(chǎng)本身就能解決的。”他表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不全面、不成熟的市場(chǎng)，受各種因素影響非常大，市場(chǎng)發(fā)展中也存在很多問(wèn)題。因此，階段性地采取一些政策來(lái)調(diào)整市場(chǎng)屬于正常行為。但房地產(chǎn)市場(chǎng)要可持續(xù)健康發(fā)展，就必須有管理措施、手段的參與，即法制管理。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅推出不僅不會(huì)使房?jī)r(jià)降低，反而會(huì)推高房?jī)r(jià)。除了增加炒房者一點(diǎn)持房成本外，這些房產(chǎn)稅的成本將轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，直接增加了下一個(gè)接盤(pán)者的交易成本，就是所謂的“交易稅費(fèi)推高房?jī)r(jià)”。房產(chǎn)稅改革不能僅僅作為房地產(chǎn)調(diào)控的一劑“退燒藥”，而必須是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)。