凌嘉琪

華東理工大學(xué)房地產(chǎn)與城市

文化研究所特邀研究員

預(yù)判2011年中國房地產(chǎn)的路徑，比起原先幾年來得艱難，原因有兩點：第一，中國經(jīng)濟越來越成為世界經(jīng)濟的指標，在影響世界經(jīng)濟因素中占有越來越高的權(quán)重。與此同時，中國經(jīng)濟也將受到世界其他經(jīng)濟體的影響。過去，房地產(chǎn)一直是影響中國經(jīng)濟指標的行業(yè)，因此，世界經(jīng)濟體之間的揚抑最終必定和中國房地產(chǎn)行業(yè)的興衰息息相關(guān)。

第二，房地產(chǎn)市場在政府調(diào)控基調(diào)下的起伏，更多的和經(jīng)濟時點、房產(chǎn)政策、稅收政策、突發(fā)事件、證券市場相關(guān)聯(lián)。這些相當不確定的現(xiàn)象，往往會在一個時間段，主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場的走向。

我認為2011年的中國房地產(chǎn)市場主要有四個值得關(guān)注的因素。

第一因素：世界其他經(jīng)濟體的制約

目前中國政府定下“積極穩(wěn)健，審慎靈活”的經(jīng)濟政策，其核心是靈活——看著世界其他經(jīng)濟體出牌而出牌，其中主要看美國。在中國政府緩慢升值人民幣的策略下，美國必將出現(xiàn)第三輪升至第四輪的貨幣戰(zhàn)。世界其他經(jīng)濟體會被動參與貨幣戰(zhàn)，而作為新興市場代表的中國，將受到全球熱錢的沖擊。

政府對于CPI的掌控能力有待檢驗，一旦數(shù)據(jù)超越4%，或者銀行加息不給力，則民眾的財富保衛(wèi)戰(zhàn)將會更加波瀾壯闊，房地產(chǎn)市場也將會再次受到?jīng)_擊。由此看來，2011年，更加嚴重的負利率所造成的貨幣貶值因素將會再次激起公眾對于房屋資產(chǎn)的購買熱情。

中國近年來一直處于負利率狀態(tài)，程度較輕的負利率能夠促進公眾正常的購買力，但嚴重而長期的負利率則會引發(fā)投機行為。按照目前估計，2011年全年加息不少于4次，按4次計算，幅度每次不少于0.25%，全年累計為1%。政府對明年CPI的設(shè)置為4%，即利息提升1%和CPI提升1%互相抵沖。

2010年的負利率程度按照自然月的排列，從低到高，逐月加大。2011年年初，當CPI增加1%，而存款利率只增加0.25%時，負利率程度較2010年年初更加嚴重。到2011年6月，存款利率或累計增加了0.75%，但仍沒與增加1%的CPI持平，所以負利率程度將超過2010年同期。與此同時，美國或啟動第三輪定量寬松貨幣政策，輸入型通脹將滾滾而來，中國公眾迫于無奈，對于房屋資產(chǎn)的熱情繼續(xù)燃燒。

2011年，熱錢將會流入房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資領(lǐng)域。2009年下半年，政府連續(xù)出臺提高準備金率措施，使房地產(chǎn)開發(fā)缺少融資來源。在這一背景下，熱錢開始光顧。商務(wù)部外資司數(shù)據(jù)顯示：僅2010年11月，總計有超過100家具有外資背景的開發(fā)商報備成立了新公司。這將成為2011年熱錢進入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的新趨勢。對于政府的調(diào)控而言，多了一份挑戰(zhàn)。

第二因素：房產(chǎn)稅的制約

2011年在房產(chǎn)稅、限購令、高成數(shù)貸款等一大堆法律政策中，最具分量的是房產(chǎn)稅。但是房產(chǎn)稅開征帶有很大的不確定性。

不確定性之一是財政部對房產(chǎn)稅的說法：在“十二五”期間將研究推進房產(chǎn)稅改革。不確定性之二是房產(chǎn)稅缺失法理和民意支撐。房產(chǎn)稅的本質(zhì)是物業(yè)稅。住建部的王玨林把媒體流傳的房產(chǎn)稅很完整很專業(yè)地稱為房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的性質(zhì)完全不同。房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是物業(yè)稅。

財產(chǎn)稅，在房屋財產(chǎn)交易(贈與)的時點，按照法律規(guī)定的稅額繳納，不必要在持有財產(chǎn)的時期內(nèi)繳納。物業(yè)稅，在房屋持有階段按年份、按對土地升值的評估價，以規(guī)定的稅額征收。

目前，中國商品房在拿地之前，一律加納了70年土地出讓金，內(nèi)含政府在70年內(nèi)，要為這塊土地升值所做的公共服務(wù)費用。即購房者在購房時均已一次性支付了應(yīng)該繳納的稅收費用。如果還要以房地產(chǎn)稅的名義每年讓居民納稅，等于吃了一頓飯要付兩頓飯錢。

房產(chǎn)稅遭到民意普遍反對的另一個原因是，2007年黨的十七大報告提出“創(chuàng)造條件讓更多居民擁有財產(chǎn)性收入”，其意義在于保護居民財產(chǎn)合法權(quán)益、增加財產(chǎn)性收入。而三年來，居民獲得最大的財產(chǎn)性收入就是房產(chǎn)。如果開征房產(chǎn)稅，則與之前提出的理念背道而馳。由此，不少專家公開提出“反對開征房產(chǎn)稅”。

筆者預(yù)計，2011年，房產(chǎn)稅會引起社會廣泛討論和爭議，但對房地產(chǎn)調(diào)控來說實際意義不大，更多的只是威懾作用。

但房產(chǎn)稅也起到了促銷作用。筆者預(yù)計，2011年第一季度，一些被威懾的購房者，將紛紛趕在人大批準房地產(chǎn)稅之前超額買房。2011年，限購將隨著市場購買力轉(zhuǎn)移，從一線城市延展到三線城市。

第三因素：保障房

2011年，將是中國房地產(chǎn)住宅類市場的一個里程碑。2011年，全國保障房建設(shè)規(guī)模達到1000萬套，投入資金1萬億元，占全國房地產(chǎn)總投入規(guī)模的20%。加上2010年的580萬套，總數(shù)將達到1580萬套。按照溫總理講話精神，在理論上確立了房地產(chǎn)住宅市場由商品房和保障房兩元化構(gòu)成，政府將會加大保障房的建設(shè)和供應(yīng)。

但是在2011年保障房對商品房構(gòu)不成重大影響。原因有兩點：第一，經(jīng)歷八年房產(chǎn)牛市，目前購買者以投資保值為主流，兼具居住。而大多數(shù)保障房的身份是公租房。公租房的承租人只擁有使用權(quán)，不擁有所有權(quán)。所以商品房和保障房是江水海水渾身不搭界。第二，少部分屬于經(jīng)濟適用房的，購買者擁有所有權(quán)，但在地理位置、建造成本、施工質(zhì)量等方面無法與商品房比拼。所以，購買保障房和承租保障房與購買商品房的不是同一群體，2011年是保障房推出的起步階段，不會對商品房市場產(chǎn)生分流。

第四因素：股市引力

不可否認，在2011年經(jīng)濟環(huán)境下，股市必定會被政府作為首選“停幣場”，這對普通市民也構(gòu)成致命誘惑。但在這個問題上，民眾是政府的同路人而不是同志。同志，具備“把股市的牢底坐穿”的勇氣。同路人的角色是把錢投入股市，跑贏儲蓄，跑贏CPI，跑贏投資理財平均獲利值。然后獲利了結(jié)，在適合的時候，適合的城市，適合的地段，適合的樓盤，適合的價格，適合的房型，作為沉淀資產(chǎn)購入。

2011年，最為精彩的理財風(fēng)景將是社會公眾在股市和樓市之間奔波。持房者會急售房產(chǎn)，換回現(xiàn)金入股市；豐厚獲利者、解套離場者將會重新殺進樓市。部分居民的資產(chǎn)，正是在樓市股市交叉的螺旋式上升中，得到充分增長。其理財觀念：炒股是手段，買房是目的。股市是浮云，樓市是大地。

綜合預(yù)判，在各種矛盾糾結(jié)之中的2011年，每一次政策的啟動或落幕，每一次加息和稅則的變更，每一處敏感的時點，每一回消費指數(shù)的上升或下降，每一次輿情的糾結(jié)和順暢，每一次股市大漲或大跌，都會激發(fā)或平息社會公眾的購房欲望，由此，房地產(chǎn)市場呈脈沖式前進。